富力地产以价换量销售难达标 千亿债务压顶酒店亏损翻倍

具体而言，只要线上缴纳3000元认购定金，客户均可获得锁房升级权益。并且还包括自购房产认购金转为房款，并额外再减2万元；推荐他人购买退回认购金，获得推荐奖励并叠加1%佣金等。

值得注意的是，2019年富力地产的平均售价就已经出现下滑。财报显示，协议销售的平均售价为11000元/平方米，同比下滑15%；整体平均售价9610元/平方米，同比下滑12%

受此影响，富力地产当期毛利率为32.8%，同比下降3.6个百分点。其中，来自物业销售的毛利率为34.9%，同比下降5.4个百分点。

克而瑞数据显示，2019年1-12月中国房地产企业销售榜富力地产权益销售金额达到1381.5亿元，位列行业TOP15。

年内到期负债超620亿 资金链紧绷

对于富力地产，还有另一个沉重的话题，便是负债。

截至2019年年末，富力地产总资产4273.26亿元，总负债3475.27亿元，资产负债率81.33%，净负债率高达198.9%，远超行业均值。

2019年7月，李思廉起草的一份文件显示，公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，且原则上暂停拿地工作。

在融资收紧时求平稳，恒大万科等也均采取了保守策略。

2019年，富力地产在32个城市新增土地储备38宗，均集中在上半年，金额为244亿元。截至报告期末，富力地产土地储备为权益建筑面积约7060.5万平方米，其中权益可售面积为5785.8万平方米。

为实现销售目标，2020年富力地产将销售超230个项目，可售货值为2700亿元。

受拿地保守政策影响，年末净负债率较年中的219.3%下降明显。

即便富力地产极力宣称净负债率已经降至200%以内，2020年年内再降15%，3年左右降至150%以内；看上去对于降负债率去杠杆颇有信心，但负债压顶并不是嘴硬就可以解决的。

来看看富力地产的负债结构，有息负债高达1971.4亿元，以流动负债为主。

2019年年末，富力地产的短期借款622.7亿元，预提费用及其他应付款为839.06亿元，长期借款1348.71亿元。

资产端方面，流动资产中现金及现金等价物仅为229.04亿元，受限制现金为155.32亿元。

由此可以看出，富力地产所持有资金，已不能覆盖一年内到期的超620亿元债务，同时2020年第二季度还将派息45亿元，资金链十分紧绷，销售回款亦更为重要。

同时，富力地产的经营现金流自2012年起持续8年为负，且逐年扩大。2019年经营现金流量为-241.45亿元 ，同比减少180.20%。

4月3日，穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级（CFR）和富力地产（香港）“B1”企业家族评级列入降级观察名单。

穆迪方面表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

穆迪预计，富力的债务杠杆率在未来12-18个月将保持在44%-46%的较低水平，与同评级同行相比表现较弱，降低了该公司的财务灵活性。

标普此前发布报告称，截至2020年6月底，富力地产将有251亿元债务到期，另外还有逾90亿元可回售债券可执行回售。

发债、借贷、展期、增发不停歇

借钱、买地、卖楼、还款、再借钱，这就是房地产企业的运营逻辑，但能否运行完美，每一个环节都至关重要。

虽然富力地产称仍有未使用银行授信约1200亿元，但是该额度为非承诺性银行授信额度，迫于偿债压力，其仍不断发债、融资，并首次进行股份增发。

财报显示，2019年富力地产融资成本为56亿元，同比上升7.43%；平均利息为6.60%，较上年5.74%上升0.9个百分点。利息支出由上年的94.50亿元涨至137.31亿元，主要源于银行借款、境内债券、优先票据等利息收入激增。

财报显示，2019年富力地产共发行27亿美元的离岸债券及国内发行及续期244亿元公司债券。

Wind数据显示，其中发行4次短期融资债券，共计48亿元，利率均值为5.11%；发行2次公司债，规模分别为4亿元、15.8亿元，票面利率分别为6.48%、5.60%。

值得注意的是，2019年，富力地产累计处理的245.5亿元国内债券中，偿还的只有14.3亿元，另外的231.2亿元则通过展期延后了偿还时间。

2019年底，富力完成增发H股，完成配售2.73亿股，共募集资金37.35亿元，主要用来偿还海外债务，这笔增发获得资金明确不会用来偿还住宅开发借款。

2020年1月17日，富力地产发行一笔票面利率5.4%的7亿元短期融资债券。

2月27日，富力发行为期4年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%，拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项。

3月25日，据上交所消息，富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过，该债券拟发行金额40亿元。

4月8日，据深交所披露显示，富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券状态更新为“已反馈”，拟发行金额为100亿元，首期发行50亿元，全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

酒店业务连续7年亏损 亏损额翻倍

富力地产负债连年攀升，究竟是何原因？

其他不说，有一项不得不提的便是2017年的“世纪大交易”，以199亿元收购万达旗下77家酒店资产。

虽然该笔交易在2017年增厚了富力地产的业绩，但却也埋下隐患。

财报显示，2019年富力地产酒店营运业务实现营业收入70.22亿元，净亏损10.08亿元。

需要关注的是，不单单是酒店业务的连续亏损，而是2019年该业务出现下滑。其中，酒店营运业务营业收入较上年的70.28亿元微降，而净亏损则较上年的4.59亿元扩大119.62%。

资料显示，2013年-2017年，富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

至此，富力地产的酒店业务已经连续7年处于亏损状态。

在2019年业绩发布会上，针对富力地产是否考虑变卖酒店资产的相关问题上，李思廉表示，酒店对公司压力不大，但基于疫情影响，旅游行业停摆，无法提供好的消息，预计酒店业务全年经营净利润或只有年初预测的50%。

截至2019年年末，富力地产拥有90间运营中酒店、42间在建及规划中酒店，合计拥有132间酒店。

2017年的决定是对是错，在大多数人眼中都是“好大喜功”，甚至被认做是决策性失败。在富力地产经年发展中，这样关键节点的判断失误已不是第一次，这也正是富力被后起之秀接连赶超的原因。

当然这些都是后话，可以下次再讲。还有一点是，富力地产总裁张力之子张量的实地集团于3月底传出赴港上市的消息，《全球财说》将持续关注。