中债研究 | 宏观因素与房贷提前还款的相关性实证研究

此文已刊发于《中国金融》杂志2019年第22期，如需获取更多信息，敬请联系中债资信ABS团队（010-88090280）。

自2012年信贷资产证券化重启以来，RMBS的发行规模得以持续增长，关于RMBS的参数研究也具有越来越重要的意义，提前还款就是RMBS最具代表性的参数之一。本文基于多家银行实际的贷款表现数据，对利率、收入、房价三个宏观因素与房贷提前还款的相关性进行了定性分析和实证研究，结果显示，我国房贷利率、居民收入水平和房价都与房贷的提前还款呈现正向相关性。本文依据上述分析，通过对三种影响因素的未来趋势进行判断，来预测其对提前还款率可能产生的影响。

2015~2018年，RMBS（个人住房抵押贷款资产支持证券）发行规模的复合增长率达160.78%。截至2018年底，银行间市场共发行RMBS项目106单，规模总计9,416.08亿元，其中2018年发行规模超过5,842.63亿元，占银行间市场各类资产证券化产品全年发行总规模的62.70%，RMBS已成为银行间市场资产证券化的主力产品，关于RMBS参数的研究也具有越来越重要的意义。

本文通过参考国内外学者对影响房贷提前还款的因素及影响方式的研究成果，结合多家银行房贷提前还款数据的实际表现，分析利率、收入、房价三个宏观因素与房贷提前还款之间的相关性。

一、利率

利率能够通过改变房贷成本，对借款人的提前还款意愿产生影响。我国的个人住房抵押贷款业务通常为浮动利率，由基准利率和浮动比例两个方面构成。其中，当基准利率上调的时候，房贷利率会相应提高，借款人预期未来偿还房贷的成本增加，为了避免支付更多的利息，提前还款的可能性会提高。浮动比例是对基准利率的浮动调整，在基准利率不变的情况下，银行在不同时期发放的房贷浮动比例并不相同。若房贷在浮动比例较高的时点发放，借款人所付出的房贷成本较高，更易产生提前还款行为。总的来看，房贷利率可以通过改变房贷成本而影响提前还款，房贷利率上升时，提前还款率也可能会随之上升。

基于此，我们统计分析了各大银行公开披露的历史数据，并对比历史上各月发放贷款的年化提前还款率【1】和我国首套平均房贷利率的变化情况。从银行历史各月发放贷款的年化提前还款率来看（图1），不同银行的提前还款率曲线具有较强的相似性，主要原因是同一时期发放的贷款特征以及所经历的市场环境基本一致，因此贷款在存续过程中的提前还款表现具有相似的特征和趋势。在2015年之前，各银行发放的贷款提前还款表现相对稳定，而自2015年开始，提前还款率均出现了明显的下降趋势，直至2017年前后，该下降趋势才有了改变，甚至是出现了较为明显的反弹。对比2015年转折期我国首套房的平均贷款利率（图2），不难发现，提前还款率下降时期也恰好是房贷利率的下行时期，这与2015年基准利率的下调有关。而伴随着2017年各项房地产调控政策的实施，房贷利率有了较大幅度的提升，这也导致了在2017年后发放的贷款，提前还款率有了较为明显的上升。因此，虽然银行发放贷款的时间越靠近现在时点，其贷款的表现期越短，提前还款率的计算准确性可能会存在一定的误差，但是利率对借款人提前还款行为的正向影响可以得到一定的验证。而从实际贷款利息偿付的角度来看，由于房贷的年限较长，利率上浮所带来的利息增长需要在20~30年的期限内进行分摊，每月的还款金额不会出现特别大的变动，因此，从借款人角度考虑，其支出成本不会因为利率的变动而产生较大变化，利率对房贷提前还款的影响也是有限的。总的来看，利率通过改变借款人的贷款成本而对房贷提前还款产生正向影响，但是这种影响是比较有限的。

【1】历史数据源自各银行个人住房抵押贷款资产支持证券注册申请报告，年化提前还款率=提前还款总金额*12/（发放贷款总额*贷款表现期数）

二、收入

收入能够从总量和增速两个方面改变借款人的还款能力，进而影响房贷提前还款率，且中青年受这一因素的影响可能更为明显。首先，当收入总量增加时，借款人对贷款的支付能力提高，且我国居民的负债意愿较低，因此在满足其他方面的生活需求后，借款人的提前还款意愿会有所提高。其次，当收入增速增加时，借款人预期未来的收入总量会增加，这也会促使借款人进行提前还款。最后，在我国，收入总量较多和收入增速较快的人群主要是中青年，收入因素对这类人群提前还款率的影响可能更为明显，同时，中青年存在旺盛的改善型需求，当收入因素变动时，可能会更倾向于原房贷的提前还款。

本文对某银行2012年在全国范围内发放的70余万笔个人住房抵押贷款截至2018年的数千万条逐笔逐月的还款数据进行了分析，并对借款人提前还款情况进行了统计，从收入、收入债务比和年龄三个方面，实证分析收入对于借款人提前还款的影响。

1、提前还款率与收入

从图3可以看出，年收入在10万元以下的借款人提前还款率最低，而在其他收入区间基本上保持相对稳定的水平，并没有呈现出明显的相关性。事实上，因为针对不同收入区间的借款人，银行的授信额度通常具有一定的差异性，对于收入较高的借款人可能对应的贷款合同金额也更大，所以其提前还款能力未必会更高。因此，提前还款率与借款人收入不存在直接的线性关系。

2、提前还款率与收入债务比

为避免贷款额度及其它潜在因素的差异对借款人提前还款情况的干扰，我们进一步选取了收入债务比这个指标（收入债务比=年收入*贷款期限/合同金额）。从图4可以看出，整体上，贷款的提前还款表现与收入债务比呈现正相关的特点，即收入债务比越高的人群，其提前还款率的水平也越高。

3、提前还款率与年龄

从图5可以看出，处在40岁以前的借款人，其提前还款率较高，且随着年龄的增大而提高，在[30,40)岁年龄区间范围内的借款人提前还款率达到最高点，而在这之后，借款人提前还款率呈现出明显的下降趋势。一般情况下，中青年时期的借款人处于事业上升期，具有更加稳定的工作，收入水平也更高，且换房等改善型需求也较高，提前还款的可能性更大，而对于其他年龄段的借款人而言，收入的稳定性及支付能力都相对较弱，提前还款的能力也较低。

总体来看，借款人收入的差异将影响房贷提前还款率。具体而言，虽然提前还款率与借款人收入之间未表现出直接的线性关系，但是在剔除贷款额度等因素的影响之后，提前还款率与收入债务比呈现出了正相关关系，说明收入对房贷提前还款率具有正向影响。同时，考虑到中青年旺盛的住房改善型需求，收入因素对这类人群提前还款率的影响将更大。

三、房价

房价能够通过两个方面对借款人的提前还款意愿产生影响，一个是房价对贷款余额的覆盖倍数，另一个是房地产市场的活跃度。一方面，对于已发放的贷款，当房价上涨时，相对于贷款成本而言，房屋的价值变的更高，房价对贷款余额的覆盖倍数不断增大，考虑到国内借款人受传统思想的影响，整体负债意愿较低，这将提高借款人提前还款的可能性。另一方面，随着房价的上涨，房地产市场活跃度会上升，支付能力较强的借款人投资二套房及换房需求也会有所提高，这样也会造成其提前还款的意愿增强。

基于某银行在2012年发放的个人住房贷款表现数据，我们统计了不同LTV区间和不同区域的贷款提前还款的表现情况，实证分析房价因素对于房贷提前还款的影响。

1、提前还款率与LTV

从房价对贷款余额的覆盖倍数来看，贷款价值比LTV（贷款价值比=合同金额/房屋价值）的大小可以很好的体现房屋价值与贷款金额之间的相对关系（见图6）。从图中可以看出显著的变化特征，即LTV越小的贷款，房价对贷款余额的覆盖倍数越高，其提前还款率越高，而随着LTV的增大，提前还款率呈现下降的趋势。事实上，LTV仅为贷款发放时的时点值，随着贷款的不断偿还，房屋价值对贷款余额的覆盖程度还将进一步扩大。

2、提前还款率与房地产市场活跃度

考虑到数据的局限性，我们以城市等级[2]作为房地产市场活跃度的衡量指标，对提前还款的差异作进一步的验证分析（见图7）。其中，对于一二线城市而言，房价涨幅更大，房地产市场活跃度更高，房价保值增值能力更强，相应的借款人二套房需求（投资需求）及换房需求会更高，因而体现在提前还款方面也会更高，相较而言，三四线城市的投资或换房需求较低，提前还款率也较低。

[2]实际的贷款数据中，一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市，二线城市包括西安、重庆、成都、太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、青岛、济南、郑州、天津、大连、沈阳、宁波、杭州、福州、厦门、南京、苏州、武汉、长沙等22个城市，整体上城市的覆盖度较高。

总体来看，房价对房贷提前还款产生正向影响。一方面，房价对贷款余额的覆盖倍数越高，借款人提前还款的可能性越大；另一方面，房地产市场活跃度越高，借款人会更倾向于尽早购入新的房产，因此也会对已存在的房贷进行提前偿付。

四、总结与展望

利率、收入和房价这三个宏观因素通过不同的途径，对房贷提前还款产生影响。其中，利率的作用机理是影响房贷成本，收入的作用机理是影响借款人的还款能力，房价的作用机理是影响借款人的还款意愿。三者作用机理有所差别，但都与房贷的提前还款呈现正向相关性。

未来利率走势方面，央行在2019年一、二季度的货币政策执行报告中重提“总闸门”强调稳健货币政策要保持松紧适度，坚持稳中求进的总基调，因此基准利率下降的可能性不大。浮动比例方面，受因城施策的政策影响，对于地方财力较好、楼市过热的城市，未来银行贷款利率的浮动比例仍可能处于较高水平，但继续大幅调整的可能性比较低。总的来看，基准利率将保持稳定，浮动比例分化的局面仍将维持，但短时间内出现大幅波动的可能性较低。在此形势下，未来一段时间内利率因素对提前还款仍将具有一定的促进作用，但影响比较有限。

未来收入趋势方面， 2018年我国居民收入增速全面下缓，仅上海、安徽、辽宁三个省市2018年居民收入增速高于2017年，并且超70%的省份继续下调2019年居民收入增速目标，收入增速趋缓的格局已经形成。中长期上，我国经济外部环境复杂严峻，内部也面临经济结构转型升级，新旧动能转换等问题，因此未来一段时间内，我国宏观经济将保持中低增长速度，而居民收入与经济增速息息相关，企业减税降费政策带来的利好向居民端的传导仍需时间，预计短期也无法在收入增长上有所体现，因此收入增长速度预计将逐步放缓。因此，从中长期看，收入将是房贷提前还款率的主要影响因素，居民收入水平增速的降低会对提前还款产生负面影响。

未来房价趋势方面，近年来随着去库存政策的推行和限购政策的趋严，房地产市场热度下降，供需缺口收窄，房价逐步趋于稳定。在“房住不炒”、“因城施策”等政策的指导下，全国房价增速或将维持现有水平，对于一线城市和部分热点二线城市，由于人口的持续流入，需求保持旺盛，而供给相对有限，房价或维持稳定；对于三线城市，由于人口的持续流出，房价存在一定的下行压力。受政策调控影响，整体上各地区房价的上涨均有所抑制，且随着政策对投资及投机行为的挤压。因此，预计在未来几年我国房价将处于低速增长的相对稳定状态，房价对提前还款的影响将处于稳定的水平。

总体看，在未来一段时间内，利率因素对提前还款将具有一定的促进作用但影响效果有限，居民收入水平增速的降低会对提前还款率产生负面影响，房价的相对稳定使得房价因素不会对提前还款率产生较大影响。因此，整体来看，在未来一段时间内，收入将成为提前还款率的主要影响因素，随着居民收入增速的下滑，预期未来房贷提前还款率将有所下降。

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