美国10月成屋销售年化总数前瞻：回弹幅度或不及预期

美国10月成屋销售年化总数将于11月21日公布。前值538万户，预期值549万户。目前市场预计此数据或有小幅回弹，但可能回弹幅度不及预期。

美国9月成屋销售总数年化538万户，不及预期值545万户，前值由549万户修正为 550万户。美国9月成屋销售月率下降2.2%，单户住宅销售下降2.6%，公寓销售增长1.7%。美国各个地区的房地产销售都有所下降，但中西部地区降幅最大，达到3.1%。

房屋库存短缺 新房选择率低

美国房产经纪协会NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，美国9月成屋销售数据降幅大于预期，因市场依旧存在待售房屋短缺的问题，尤其价格较为低廉的待售房屋。尽管抵押贷款利率一直处于历史低位，但销售量却没有相应的增长，部分原因是新住房选择率低。

美国不动产经纪公司Redfin调查显示，全美屋主在自家居住的平均时间是13年，比2010年的调查整整多出五年。越来越多的屋主在自家居住的时间变长，导致房屋库存水平降至十年来最低。经济学家表示，若屋主不出售房屋，首购族能购买的房屋就越来越少。

市场库存缺乏可能将持续影响销量。美国房地产库存年率下降2.7%至183万，为连续4个月下降。按照9月份的销售速度，目前的库存需要4.1个月即可消化完毕，低于上年同期的4.4个月。一般情况下，6至7个月的供应被视为供需之间的健康平衡。

待售房屋数量自去年到今年稍早持续增加，但近几个月回跌至逼近去年的历史低点，表明即使美国当前的房贷利率极低、屋主权益创新高以及就业市场紧俏，也无法快速活络已停滞的房市，这浇熄了市场对下半年房市复苏的期望。

低利率持续 房屋价格推升

根据房地美的数据，为期30年的常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率从8月份的3.62%降至9月份的3.61%，2018年全年的平均承诺率为4.54%。

NAR总裁John Smaby表示，对于那些正在考虑买房的家庭来说，当前的利率正在使整个市场的气候变得极为有利。富国银行分析师指出，抵押贷款利率的下降仍将提振房地产市场。

在美国房地产需求旺盛且待售房屋短缺的情况下，美国房地产价格可能上涨。9月所有房屋类型的现房价格中位数为272,100美元，为连续91个月同比增长。