疫情冲击之下 美国商业抵押贷款违约率接近历史最高

原标题：疫情冲击之下，美国商业抵押贷款违约率接近历史最高

由于新冠疫情，美国商业抵押贷款支持证券（CMBS）的违约率在三个月内增长了两倍，达到10.32%，接近历史最高。

正如视觉资本（Visual Capita liST）的Dorothy Neufeld所指出的那样，在短短几个月内，违约率实际上已经达到了2012年的峰值。换个角度来看，2009年住房危机过后，按揭贷款违约率花了两年多时间才达到相同的历史水平。

违约率上升令人担忧，因为它们可能对房地产估值产生负面影响，最终可能给CMBS投资者蒙受损失。

尽管市场的某些领域存在乐观情绪，但住房抵押贷款的违约率已飙升至24%以上。

在四月份的严格封锁措施之下，每间客房的平均收入一路暴跌至每晚16美元，下降了84%。

同样，商业房产也受到了打击，近五分之一的人拖欠债务。从2020年1月至6月，至少有15家主要商业房产企业申请了破产保护。

另一方面，工业地产类型保持稳定，接近1月份的水平。这可能部分归因于这样一个事实，即电子商务销售的增长有助于支持仓库？？运营。

对于多户住宅和办公楼，华盛顿的刺激方案已帮助租房者到目前为止继续付款。不过，随着政府考虑在不久的将来终止刺激计划，缺乏救济资金可能会带来麻烦。

通常，当借款人在一段合理的时间后不还款，他们就进入了违约。虽然时间范围可能不同，但违约通常发生在至少60天的拖欠后。5月至6月间，CMBS市场的违约激增792%，至55亿美元。

随着影响的扩大，最终可能会丧失赎回权。与此同时，持有这类证券（包括养老金）的机构投资者可能会开始出现巨额亏损。

尽管如此，美联储已经建立了购买信用质量最高的CMBS贷款的机制。此举旨在向抵押贷款市场注入流动性，同时也为为小企业提供住房的中小型房产提供融资。反过来，这又能帮助数百万美国人就业。

当然，抵押贷款市场是否会面临类似于金融危机的持续低迷，或者暂时的下滑是否会很快消退，还有待观察。