房企为“过冬”密集发债规模创新高利率反下降

进入四季度，随着房地产行业集中偿债压力显现，虽然海外融资成本更高，但房企仍然在加快海外发债的步伐。发债利率也进一步分化，龙头房企以及国企央企发债利率明显较低，而中小型房企发债利率仍然居于高位，11月房企发行海外债利率最高达到12.875%。

Wind的数据显示，去年全年内地房企海外发债规模约为616亿美元，而截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模已达到610亿美元，接近去年全年发行总额，如果按照已经公布海外融资计划的发行规模计算，则发行总额达624亿美元，已超去年全年总额。历经多年融资与再融资，目前，房地产行业累积的债务达到了一个惊人的量级。据恒大研究院报告，截至去年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中，大部分将在2019年-2021年集中到期。

据不完全统计，截至今年11月27日，11月单月已有包括德信、大发、万科、融创、绿地、正荣、旭辉等在内的15家房企（计划）发行21笔海外债，其中美元债仍为房企发外债选择的主要融资种类，涉及总发债规模约59亿美元。虽然今年以来房企发行海外债的规模相比去年整体上升，但11月房企海外发债规模仍然创下新高，已超过10月的发债总额（不足40亿美元），且刷新年内单月海外融资纪录。

值得注意的是，11月房企海外发债在规模上创新高，但在发债利率上所有下降。据中国房地产报记者统计，今年10月12家房企发海外债共13笔，平均发债利率为9.5%，而11月房企海外发债平均利率为8.2%，平均利率水平环比下降1.3个百分点。从单个企业发债利率来看，11月房企海外发债利率最高为12.875%，而10月海外债最高票面利率超过13%。

其中，发债金额最高的万科，其发债利率同样为近期最低。公告显示，万科此次发债是基于其2013年7月设立的20亿美元中期票据计划，分别发行金额为4.23亿美元、票面利率为3.15%的5.5年期固息票据，以及金额为3亿美元、票面利率为3.5%的10年期固息票据。此外，佳兆业集团于11月4日和6日接连发行的两笔美元优先票据融资成本也都超过10%，仅次于德信和大发，高于行业平均水平。据亿翰智库统计，2019年1-10月，典型房企海外债平均票面利率8.89%。

国际评级机构惠誉在其发布的中国房地产行业2019年信用展望中表示，开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场，当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。究其原因，融资成本和融资难度是关键。

亿翰智库统计数据显示，2019年上半年，20家样本企业的平均利息支出为17亿元，较2018年同期增长33.9%亿元。利息支出/营业收入的平均比值为3.1%，较2018年同期增幅下降0.3个百分点。这说明，虽然20家样本房企的利息支出有所增加，但资金的利用率在提升。在20家样本房企中，碧桂园、保利置业、中华企业、金科股份、中南建设等9家房企的利息支出/营业收入的比值均较2018年同期减少，反映出财务压力在减小。

对此，财经评论员严跃表示，尽管目前房企融资环境有所改善，但房企首先要考虑的仍应是加快去库存节奏，加快销售回笼资金，改善经营性现金流，而非过度依赖外部融资渠道。特别是中小型房企，由于楼市强调控期未过，更应当量入为出，控制好拿地支出与和销售回款节奏，财务稳健才是“王道”。

（综合自：国际金融报、证券日报、中国房地产报）