拆解新城控股三季报：卖项目降短债 商业版图迎爆点

乐居财经 文/乐居财经研究院 王泽红

业绩总览：新城控股（601155.SH）三季报显示，前三季度营收295.6亿元，同比增长19.22%；实现归母净利润37.32亿元，同比增长19.57%。业绩的提升，来源于销售的稳健。数据显示，今年前三季度，新城控股累计实现合同销售金额1976.91亿元，同比增长23.89%；累计销售面积1723.06万平方米，同比增长35.43%。在克而瑞的2019年1-9月房企销售排行榜中，新城控股前三季度销售金额位居行业第八。

新城控股前三季度销售额接近2000亿，考虑到充足的可售货值以及四季度持续加大供货和营销冲刺力度，完成全年2700亿元销售目标是大概率事件。

商业版图扩张，业绩或迎爆发期：除了住宅项目之外，作为新城控股业绩另一支撑点的商业项目，也取得了不错的成绩。截至2019年9月底，吾悦广场实现租金及管理费收入共27.62亿元，同比增长95%，平均出租率也保持在98%以上。这一租金收入已经超过去年全年水平，数据显示，截至2018年底，该项收入约为21.16亿元。

新城控股的商业版图在不断地扩张，2019年全年计划开业22座吾悦广场。上半年，新城控股新开业吾悦广场2座；进入第三季度，新开业5家。按照这个数字推算，第四季度将是吾悦广场的集中开业期。

而新城控股的行动也在证明着这一点。在10月份，吾悦广场新开业数量达3座，分别位于常州、宝鸡、扬州。11月份还将迎来天津津南、淮北、汉中、桂林等4座吾悦广场开业；12月份，连云港海州、溧阳、盐城、高邮、蚌埠、宿州、长沙高铁、哈尔滨哈西等8座吾悦广场将集中开业。

按照1-10月份已经开业的10座，再加之11-12月将要开业的12座，新城控股正好完成2019年开业22座吾悦广场的目标。届时，新城控股累计开业的吾悦广场将达到64座。

降短债，现金短债比1.63倍：新城控股在三季度共转让总额不超过150亿元的项目公司股权及相关债权，就21个项目公司与相关交易对方签订了股权及债权转让协议，交易对价合计约为101.5亿元。在回收现金的同时，新城控股偿还了17.8亿的短期借款和近10亿的应付票据，减少了78.5%短期借款，应付票据也同比下降近六成。

截止9月30日，新城控股手持货币资金466.83亿元，较中报期增加10.41亿元，而较去年同期增长43.98%。现金短债比为1.63倍，货币资金完全覆盖短期债务。

拿地放缓，新增土储69.41万平方米：对比往期数据，新城控股的拿地节奏明显放缓。去年第三季度拿地近40幅，今年上半年拿地80幅。而在今年第三季度，新城控股仅通过挂牌方式取得13块地，7-9月份，新城控股在河北省唐山市、山东省青岛莱西市、山西省大同市、云南省昆明市、山西省大同市、江西省萍乡市等地共计新增13块地块，总面积约为69.41万平方米，土地价款为12.66亿元。

虽然新城控股在第三季度采取了更加审慎的土地投资策略，但是由于土地储备和项目规模的上升，以及上半年的积极补充粮仓，新城控股的土储依然充足。三季报显示，新城控股存货从1455.7亿元大幅上升62.5%，增至2365.4亿元。

据克而瑞发布的《2019年1-9月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单显示，新城控股前三季度新增土地货值2154.5亿元、新增土地建筑面积1921万平方米，分别位居行业第8和第5。