降价、卖项目、资金紧缺 房企拉响“债务警报”

有望在近期登陆资本市场。这两家房企的业务主要位于河北和江西，净利润尚不足10亿元的规模，属于典型的地方性小房企。

发家于安徽的三巽集团、起于常州的港龙地产，也在10月向港交所提交上市申请。这两家企业同样属于百强阵营之外的小型房企。

10月22日，华侨城在北京产权交易所披露，将以47.12亿元的总底价转让旗下“苏河湾二期”，该项目的前身是公司在2016年以69亿获取的“地王”。这是10月以来公司挂牌的第二个项目。2019年以来，华侨城已将13个项目公司股权挂牌出让。

近期，SOHO中国也传出将旗下11个共享办公项目——SOHO3Q打包出让的消息。此前的9月，泰禾也继续出让旗下项目。上市、发债、出让项目，房企通过各种渠道谋取资金，皆因当前的融资环境极其紧张。从5月开始，监管层就开始对房企的融资渠道进行严格管理。在一系列政策出台后，私募、信托等渠道已经大大收缩，银行贷款也明显受限。

“今年是最近三年多来最紧张的时候，因为今年的调控政策里面，对融资渠道的限制是最严的。”北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示。

坚持“现金为王”

前述人士所说的“最紧张”，还有销售不畅的原因。今年以来，楼市调控依然严厉，信贷政策相对紧张，市场也进入下行期。尽管部分城市直接或间接地松绑政策，但总体市场状况并不理想。

10月中旬，绿地集团湖南事业部被曝出强制内部员工买房的消息，并最终得到证实。该公司要求内部员工（包括试用期员工）必须在月底前购买一套绿地湖南的房产，“不完成者将被除名”。

2019年上半年，绿地实现房地产主业合同销售金额1677亿元，仅完成5000亿销售目标的33%。

根据58安居客房产研究院的跟踪监测的全国50余个重点城市，当前已有10余个品牌房企在打折促销，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。

前述房企人士表示，出现降价促销行为，是有房企在四季度冲刺业绩的考虑，同时也因企业开始意识到“救市”无望。7月30日召开的政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。业界普遍认为，这一表态再度奠定了楼市调控不放松的总基调，并遏制了地方政府试图松绑调控的冲动。

据21世纪经济报道了解，强化销售、保持现金流是今年房企的主要策略，到下半年，这种思路更为明确。总体来看，企业对“回款率”的重视程度堪称前所未有，大中型房企对回款率的要求通常在80%以上。

在华侨城的2019年中报中，强调下半年坚持“回款”才是硬道理，加快项目去化。除了制定灵活的价格和销售策略外，“对于去化难度大的产品，果断决策，积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式，快速盘活。”

6.1万亿债务压顶

房企的资金状况果真紧张了吗？

从财务报表来看，今年前三季度，大中型房企的销售额普遍增长，多数企业完成全年销售目标较为理想。在融资端，大中型房企的优势也较为明显，个别企业甚至能以不到4%的成本完成发债。

但从一些细节可以看出，趋势并不乐观。以华侨城为例，截至今年上半年，华侨城的负债总额超过千亿，其中短期借款为280亿元，比去年末增加了130%。同期，华侨城的净负债率为106.22%，较年初也有所提高。

“短期债务增加，是近期行业的一种普遍现象，也说明偿债压力正在加大。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示。

恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

亿翰智库也认为，2019年至2021年是房企的债务集中偿还期。

该机构指出，从2015年行业宽松至2019年中期行业调控，房企现金流变动趋势大概分为三个阶段：2015-2016年四季度之前，公司债放开，房企扩大融资规模，经营性现金流入与流出同时扩大；2016年四季度至2017年，行业调控，融资收紧，债券融资规模降至冰点，现金流入收缩；2018-2019年，行业调控升级，融资渠道持续收紧，叠加债券到期影响，现金流入再度减少。

亿翰智库表示，截至2019年中期，第一梯队的现金占比有明显提升。相比之下，第二梯队房企的现金流净额变动幅度最大，往返于正负数值之间，应警惕销售回款率下降风险。第三梯队的现金流净额转负，意味着企业面临现金回款下降。

“总体收紧、梯队分化”的现象，反映出房企抵御风险的能力存在差别，在市场下行期，其策略也有所不同。严跃进认为，大型房企在融资成本上较有优势，跨周期运营能力较强，系统性风险并不明显；中型房企将不得不放慢扩张步伐，并努力维持资金的平衡；小型房企的融资渠道相对狭窄，更加依赖销售回款，出现资金链危机的概率较高，这部分企业出现风险的概率较大，甚至可能出现债务违约潮。

“最难的时候还没到来，因为今年上半年有一个融资窗口，有一批企业趁机补充了资金。如果融资渠道继续紧缩的话，未来的资金风险有可能蔓延到数百亿甚至千亿规模的中型企业身上。”前述房企人士说。