中国房企境内外举债创纪录 投资者无惧到期潮

中国房地产企业开年以来在境内外市场大举发债，而受政府一系列托底经济的政策影响，投资人需求亦受提振，令企业短期流动性状况得到改善。

彭博汇总的数据显示，中国房地产开发商今年以来在境内外发债合计约430亿美元，虽然3月尚未结束，但已刷新季度新高，其中离岸美元债发行已较去年同期近翻倍，且接近整个2019年此类债券的到期总额。除了红火的一级市场，二级市场上的信用利差也均显著收缩，一扫去年的阴霾。

随着应对经济下行的宽松政策不断加码，部分地区放宽了落户年龄限制、减少或取消了新购住房禁售的年限，本周提交全国人大审议的政府工作报告中也未再出现“房住不炒”的说法，让市场猜测政府将容忍对已有限制措施的放松。另一方面，在无风险利率已经大幅下行的背景下，债券投资者增厚受益的需求也日渐显著，这对今年在境内外面临创纪录的871亿美元到期债券的行业来说，也极大的缓解了再融资风险。

“资金驱动下的填平信用利差洼地的行为在房企债领域开始上演，”长江证券固收总部副总经理孙超在接受采访时表示。“当前依旧看好主流房地产债，预计其相对收益和持有期收益都较为可观。”

不单是境内市场，包括瑞银资产管理、贝莱德在内的不少境外投资机构对中国房企的离岸美元债也开始看多。彭博统计的数据显示，2月中国开发商美元债发行的认购倍数飙升到了7.6倍，一季度的均值较去年下半年翻倍；ICE BofAML的指数则显示，中国高收益美元债（发行人多数为房企）今年以来的回报已达6.5%，而平均收益率仍较过去五年平均高出100个基点左右。

AllianceBernSTein亚太固定收益投资组合管理负责人Brad Gibson在接受采访时表示，“当前中国房企债信用利差隐含的违约率在大约9%，比7.5%的历史平均要高，但目前基本面情况显示2019年实际的违约率应该更低，所以中国房企债仍有继续表现的潜力。”

本周政府工作报告对房地产的极简论述，已让不少市场分析人士觉得最严格的政策约束已经结束。中金公司称，后续地方政策料将拥有更大的灵活性和调节空间，支撑行业基本面触底回升，因而全面上调对全年房地产各项指标预测。

对Jupiter Asset Management来说，房企债在他们的买入名单中仍然居前，固定收益基金经理Alejandro Arevalo在报告中指出，中国政府有足够的财政和货币政策工具来应对经济周期中自然的放缓。

筛选个券

虽然房地产债总体融资情况向好，不过分析师表示仍需仔细筛选个券。

长江证券的孙超认为，在岸市场“可入库”的房企债构成了流动性较好的一个子集，这部分债券的流动性溢价有望进一步收敛，而部分陷于自身流动性管控压力、甚至融资团队与市场沟通出现障碍等情况的公司，其通过债券市场融资的难度并不会随着流动性的充裕而有太大的改善。

标普全球评级在本周的报告中称，小型开发商面临的再融资形势依旧严峻，实力较弱的开发商仍将在未来数月内面临短期流动性紧张；此外，考虑到离岸的举债成本比在岸仍然高很多，也使一部分企业暴露在汇率和跨境收付的风险中。

根据彭博汇编的数据，今年以来地产企业在离岸发债的平均票息约在8.4%，大幅高于在岸的4.5%左右。

孙超指出，虽然境外市场作为发行人融资的重要渠道，值得企业认真投入与长期维护，但作为重度资金依赖型行业，房地产企业对融资利率极为敏感，因而未来房企融资需求回归境内市场值得期待。