全美房租持续走高 住宅型REITs成投资者新宠

作者：陈晓刚

近期虽然美股市场显著反弹，但投资者仍然对自2018年10月初以来的这轮大幅调整心有余悸。由于经济衰退几率增加、股市波动性提升，风险较大的投资品种将导致持有者“夜不能寐”，风险较小的品种料将成为投资者的新宠。

近期一系列数据显示，全美房租正在快速走高。有分析机构指出，房地产投资信托基金（REITs）分红主要来源于租金，美国是REITs最成熟的市场。在美联储加息前景不确定的大背景下，REITs，特别是住宅型REITs由于其流动性高、收益稳定、风险较小，将非常具有投资价值。

租金涨势明显

房地产研究机构Zillow近期发布的报告显示，居民（家庭）将收入的32%以上用于房租的美国地区数量正在快速增加，美国15%的居民居住的地区租金平均比美国其他地区高出29%。

Zillow分析师表示，全美租金上涨的趋势十分明显，在过去的五年里，美国的租金水平中位数上升了11%，很多在美国收入中位数水平之上的居民将其收入的28.2%用于支付租金。Zillow警告称，当租房负担超过收入的22%时，会导致社区更多的人无家可归。如果租金负担超过收入的32%，就会导致无家可归率的快速上升。

有美国媒体强调，近期美国工资增速远远赶不上租金增速，对于需要租房的美国中产阶级家庭来说，要么住得更小，要么搬得更远。根据美国国家低收入住房联盟（NLIHC）2018年年度报告，一名获得联邦最低工资水平的全职工人需要在一年中的52周内每周工作大约122小时，其工资才能负担平均市场租金水平的一处两居室住房。

Zillow美国租金指数（所有房屋）显示，截至2018年11月，美国房屋租金中位数达到1449美元/月，为2011年11月编纂该数据以来的新高。2013年11月，美国房屋租金中位数达到1300美元/月，五年累计涨幅达到11.5%。

研究人士表示，美国可租房源特别是公寓的数量低于预期，美国经济、美联储货币政策和资本市场的状况也影响了租金水平。考虑到美联储继续加息的概率较高，高房价以及供给不足短期内难以改善，预计美国租金涨势仍将持续。

住宅型REITs被看好

REITs分红主要来源于租金，即便美国利率上升会影响地产价值，但不一定会使REITs收益减少。分析人士预计，由于入住率上升空间缩小，租金上涨将是推高住宅型REITs的主要驱动力。美国财经网站Real Money专门为此撰文称，分红型股票每季度分红一次，而一些住宅型REITs甚至可以做到每月分红，投资者可以放心持有，“晚上可以安然入眠”。

摩根大通发布的2019年REITs研究报告预测，2019年REITs的总回报率预计约为10%，其中包括约4%的股息，估值有望增长约3%。摩根大通称，如果未来市场“风险消除”，REITs将因为市场风格转换被更多视为“防御性”资产，而现在恰好是介入的不错时机。报告表示，最看好住宅类REITs，因为“需求广泛”。

摩根大通还强调，“千禧一代”居民更倾向于组成新的家庭，并带动住房需求。考虑到近期住房销售活动的低迷、更高的抵押贷款利率、更高的房产税等因素，房市状况更有利于租房市场。简单地说，“更多家庭正在组成，但是他们更多倾向不买房”。

部分基金经理也判断，如果美联储加息周期已至尾声，REITs将是未来前景最有利的资产类别之一，特别是REITs2018年第三季财报表现普遍优于预期。在当前财报季，当许多行业的企业下调未来业绩预期时，预估REITs在2019年的业绩将加速增长，其中住宅型REITs具有相对更高的成长性，目前对于长线资金来说是很好的进场机会。